Für die Ermittlung der Immobilienertragsteuer ist entscheidend, ob es sich beim Grundstück um Alt- oder Neuvermögen handelt.
Der Veräußerungsgewinn wird durch die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten bestimmt. Für die Anschaffungskosten ist zu unterscheiden:
- „Neu-Grundstücke“: Hier werden die tatsächlichen Anschaffungskosten – gegebenenfalls adaptiert – abgezogen
- „Alt-Grundstücke“: Hier wird ein großzügiger pauschaler Wert für die Anschaffungskosten angesetzt.
Neu-Grundstücke sind ab dem 31.03.2002 angeschafft worden und waren damit jedenfalls am 31.03.2012 steuerverfangen. Das bedeutet, dass die zehnjährige Spekulationsfrist am 31.03.2012 noch nicht abgelaufen war. Alt-Grundstücke wurden vor dem 31.03.2002 angeschafft und waren damit am 31.03.2012 nicht steuerverfangen; die zehnjährige Spekulationsfrist war am 31.03.2012 bereits abgelaufen.
Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH)
Der VwGH entschied kürzlich: Wird ein Grundstück nach seiner Anschaffung bebaut, beginnt die Spekulationsfrist bereits mit der Anschaffung des Grundstückes zu laufen. Durch die Errichtung eines Gebäudes beginnt keine neue Frist zu laufen. Auch eine gesonderte Frist für das Gebäude wird nicht in Lauf gesetzt. Somit werden Grund und Boden und das Gebäude gleichbehandelt.
Beispiel
Im Jahr 1994 wird (nackter) Grund und Boden angeschafft. Es erfolgt darauf eine Errichtung eines Ferienhauses durch eine Baufirma (welche auch das finanzielle Baurisiko trägt) im Jahr 2004. Durch die Errichtung des Gebäudes beginnt keine neue Frist zu laufen. Das Grundstück (Grund und Boden und Gebäude) ist damit am 31.3.2012 nicht steuerverfangen und somit ein Altgrundstück. Bei einer Veräußerung ab dem 1.4.2012 kann daher ein Pauschalwert für die Anschaffungskosten von Grund und Boden sowie Gebäude (i.d.R. 86 % des Veräußerungserlöses) angesetzt werden.
Wäre das Gebäude erst nach dem 31.03.2012 errichtet worden, stellt das Gebäude nach Ansicht der Finanzverwaltung Neuvermögen dar. Somit wäre bei einer Veräußerung des Grundstücks nur im Hinblick auf den Grund und Boden die Möglichkeit gegeben, einen Pauschalwert für die Anschaffungskosten anzusetzen.
Wir beraten Sie gerne vor Verkauf einer Liegenschaft hinsichtlich der Besteuerung des Veräußerungsgewinns.